In 2010 waren we blij dat we überhaupt een hypotheek konden krijgen. Ik wist weinig tot niets in vergelijking met nu. Wij zijn aangeschoven bij een adviseur die ik kende via mijn familie. Nadat wij een advies/offerte ontvingen, hebben wij nog een afspraak gemaakt met onze bank om te kijken wat zij te bieden hadden.

Het gesprek met de adviseur/tussenpersoon;
Omdat ik van familie begrepen had dat het een betrouwbaar persoon was, gingen wij met een goed gevoel naar binnen. Tijdens het gesprek wist hij ons gerust te stellen en werd er de tijd genomen voor onze vragen. Na het eerste gesprek kregen wij een voorstel waar wij een aantal weken later mee akkoord zijn gegaan. De producten die wij uiteindelijk hebben afgenomen zijn de onderstaande hypotheken en een pakket aan verzekeringen (WA-rechtsbijstand-, overlijdensrisico-, inboedel- , en reisverzekeringen). Dit pakket ga ik ongetwijfeld later uitgebreider schrijven. We kregen het voorstel om de adviseur een uurloon te betalen of hem uit te laten betalen met provisies. Omdat wij geen eigen geld hadden, gingen wij voor het laatste (inmiddels is dit volgens mij verboden). Tot op de dag van vandaag vind ik dat dit een schimmige afspraak is geweest. Ik heb ooit berekend dat onze adviseur ongeveer 2.800,- aan ons heeft verdiend, maar echt duidelijkheid hierover krijg ik niet uit de voorwaarden.

Het gesprek met de bank;
Bij onze bank (RABO) kregen wij een gesprek een echte verkoper. Naast dat de rentes die hij kon aanbieden hoger waren dan de rentes die wij in het eerdere voorstel hadden gekregen, voelde de verkoper ons niet goed aan. Hij zag eruit als een net afgestudeerde corpsbal (je kent het wel; net iets te lang haar en eigenlijk te jong voor zijn dure pak). Daarnaast was hij inhoudelijk veel te vaag. Hij gebruikte te vaak woorden als “in principe” en vertelde vooral dat “het allemaal heel erg ingewikkeld was” maar kon vervolgens niet uitleggen wat er eigenlijk zo ingewikkeld was. Ons vertrouwen won hij niet.

Achteraf gezien hadden we meer moeten shoppen naar hypotheken en ons beter moeten laten voorlichten. Maar door de tijdsdruk bleef het bij een zoektochtje op internet. Uit deze googlesearch bleek dat het aanbod van de adviseur redelijk standaard was en gingen wij akkoord met de onderstaande hypotheek.

Onze hypotheekbedragrenterentevastrentebedragpremie
Spaarhypotheek100.000,-4,8%10 jaar400,-152,82
Aflossingsvrije hypotheek80.000,-4,9%10 jaar326,67-

Het aflossingsvrije deel
Dit deel is niet moeilijk te begrijpen. Het gaat hier om een aflossingsvrije hypotheek die afgelost (of verlengd) moet worden aan het eind van de looptijd van dertig jaar. Hier zit een overlijdensrisicoverzekering aan gekoppeld van 15,81 euro per maand. De kosten van de ORV stijgen naarmate wij ouder worden.

De spaarhypotheek
Dit deel van de hypotheek zit wat lastiger in elkaar. De hypotheek is gekoppeld aan een spaarproduct van een verzekeraar. Elke maand betalen wij een premie van 152.82 euro. Hiervan worden drie bedragen ingehouden:

1. poliskosten 10,-
2. kosten voor een overlijdensrisicoverzekering
3. provisie adviseur (aflopende provisie in de eerste vijf jaar)

De rest van het bedrag wordt op een spaarrekening gezet waarvan de rente even hoog is (en blijft) van de lening. Wat meteen opvalt zijn de hoge poliskosten (120,- per jaar). De ORV vult bij overlijden het spaarpotje aan tot het eindbedrag van 100.000,- en lost deze direct af. De kosten voor deze overlijdensrisicoverzekering zullen dalen naarmate het spaarpotje groeit. De kosten van de adviseur zijn slecht te achterhalen, maar ik heb berekend dat dit ongeveer 2.800.- geweest moet zijn. Als het goed is, wordt daar inmiddels geen geld meer voor ingehouden. Update: ik ben er inmiddels achter dat de adviseur maandelijks nog €3,- krijgt voor zijn diensten. De eerste vijf jaar lag dat bedrag veel hoger.

Het voordeel van deze hypotheekvorm is dat wij over de gehele looptijd de maximale hypotheekrenteaftrek hebben, waardoor deze hypotheekvorm over dertig jaar redelijk “voordelig” uit de bus komt. Er zitten nog wel belangrijke (fiscale) haken en ogen aan deze hypotheek die ik later nog een keer zal beschrijven. Vooral door de rigiditeit en lange looptijd van dit product ben ik achteraf niet blij dat wij voor deze hypotheekvorm hebben gekozen.

Het totaal
De maandelijkse kosten van onze hypotheek waren 895,30 euro (incl. ORV).
Het hypotheekbedrag van 180.000,-  is gebruikt voor de koop van het huis (152.750,-), de afsluitkosten van de financier (1.800,-), borgtocht NHG (990,-), overdrachtsbelasting (ongeveer 3.000,-), kosten voor een bouwkundig rapport (niet beschikbaar),  kosten voor de notaris (niet beschikbaar), kosten voor de makelaar (niet beschikbaar). Daarnaast hebben wij binnen deze lening een bouwdepot van 12.500,- opgenomen en opgemaakt.

Het is mij bij het uitzoeken duidelijk geworden dat we bij de aankoop van ons huis 17.550,- aan “kosten koper” hebben gehad. Een enorm bedrag, waar wij helemaal niet bewust mee bezig waren. Als wij wat slimmer en voorzichtiger waren geweest had dit ons volgens mij duizenden euro’s kunnen schelen. 

Kosten over de looptijd van dertig jaar
Nu wordt het even schrikken. Hieronder staat wat de hypotheek ons in dertig jaar zou kosten bij een gelijke rentestand. Meer dan vier ton!

DeelRentekostenAflossingPremiesTotaal
Totale kosten405.096,80
spaarhypotheek144.000,-55.015,20199.015,20
aflossingsvrije hypotheek117.600,-80.000,-197.600,00
afsluitkosten1.800,-
borgtocht NHG990,-
overlijdensrisico verzekering*5.691,60

Natuurlijk krijgen wij een deel van de hypotheekrente terug via de hypotheekrenteaftrek, maar deze enorme bedragen zijn voor ons een belangrijke motivatie om zo snel mogelijk van deze leningen af te komen. Ik ben niet trots op de manier waarop wij dit gedaan hebben en ik bij blij dat de overheid de regels voor hypotheekverstrekkers en adviseurs inmiddels heeft aangescherpt. Voor ons kwam deze wetgeving helaas te laat. Gelukkig kunnen wij door af te lossen nog voorkomen dat wij dit enorme bedrag van meer dan vier ton gaan betalen aan de bank. Hoe wij dat doen en wat het ons scheelt, beschrijf ik in toekomstige blogposts 🙂

 

Onze hypotheek
Share
Getagd op:                                            

6 gedachten over “Onze hypotheek

  • 09/01/2017 om 08:03
    Permalink

    Wat een bedragen. Dit komt vooral vanwege die hoge rente. Wellicht misschien eens goed om eens te gaan shoppen om je rente te laten dalen? En anders nog 3 jaar uitzitten en hopen dat in 2020 de rente nog steeds zo laag is. Dan wordt het al een stuk goedkoper!

    Verder klinken de kosten voor je adviseur heel hoog, maar mijn adviseur kosten bijna hetzelfde (Zonder rare constructies, gewoon een bedrag genoemd) Voel je daar dus niet te rot over, die mensen zijn gewoon enorm duur.

    Beantwoorden
    • 09/01/2017 om 18:37
      Permalink

      Bedankt voor de tip. Ik heb wel uitgezocht wat het kost om een rentevaste periode te doorbreken, maar juist omdat ik aan het aflossen ben, zal ik duurder uit zijn. De boeterente is hoger dan de rente die ik de komende 2,5 jaar (termijn waarbinnen ik van de aflossingsvrije hypotheek af wil zijn) zal betalen. Voor de spaarhypotheek is het verstandiger om eerst de looptijd te verkorten i.v.m. de 1:10 ratio. (eerst meer premie betalen t.o.v.. nu, dan steeds minder). Door het op die manier te doen kan ik jaarlijks in de toekomst meer extra inleggen.
      Ik ben er ook achter gekomen dat hypotheek advies nou eenmaal zo duur is…. Ik heb duidelijk het verkeerde beroep gekozen.

      Beantwoorden
  • 12/01/2017 om 10:49
    Permalink

    Klinkt erg bekend allemaal, wij hebben in 2011 een huis gekocht. In vergelijking met het hypotheekbedrag zijn de advieskosten wel hoog. Maar allemaal niks meer aan te doen, dus nu maar het beste van maken. Aflossen op aflossingsvrije deel en spaarhypotheek inkorten hebben wij ook gedaan. Daarnaast nieuwe ORV afgesloten want die premies zijn nu veel lager. Vreemd trouwens dat je op het aflossingsvrije stuk ook een ORV aangesmeerd hebt gekregen.

    Beantwoorden
    • 12/01/2017 om 20:03
      Permalink

      Bedankt voor de reactie. Ik heb even jouw blog bekeken, ziet er goed uit! Het voelt inderdaad als aansmeren omdat wij dit feitelijk niet nodig hadden. Ik heb deze ORV wel laten verlagen omdat wij inmiddels meer dan de helft hebben afgelost. Dit had ik ook eerder moeten doen. Beter laat dan nooit. Over twee en een half jaar zijn we er sowieso vanaf.

      Beantwoorden
  • 13/01/2017 om 21:13
    Permalink

    Heb je al bij geldistijd gekeken, daar staat een tooltje om mee te stoeien met je spaarhypotheek.
    Kun je ook mooi checken of er nog geld van de rente of spaarpremie aan strijkstok blijft hangen

    Beantwoorden
    • 14/01/2017 om 00:13
      Permalink

      Jazeker! Ik ben op dit moment aan het wachten op een reactie van de verzekeraar. Helaas gaat het bij ons om een “spaarhypotheekverzekering” bijstorten blijkt een ingewikkeld proces, op dit moment zit ik midden in het proces van inkorten. Mede dankzij de tools van geld-is-tijd. Ik zal daar het komende jaar nog zeker over schrijven. Op dit moment kijk ik ook serieus naar afkopen. (Ik heb de vraag gesteld of de nieuwe fiscale vrijstellings regeling bij afkoop alleen bij verhuizing telt. Dat wisten ze nog niet). Maar bedankt voor de tip!

      Beantwoorden

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *