Vorige week ontvingen wij van onze adviseur een offerte voor het inkorten van onze spaarhypotheek. (zie inkorten spaarhypotheek 1). Hoewel hij via de mail “expliciet geen advies gaf”, zag hij vooral nadelen in het inkorten van de hypotheek. Zijn belangrijkste argument was dat het ons € 22.000,- meer ging kosten. Tijd om het eens uit te rekenen.

 

Onze hypotheek

Onze hypotheekbedragrenterentevastrentebedragpremie
Spaarhypotheek100.000,-4,8%10 jaar400,-152,82
Aflossingsvrije hypotheek80.000,-4,9%10 jaar326,67-

Wij betalen nu € 152,82 aan premie. Dit bedrag gaat naar een verzekering die aan het eind van de looptijd (dertig jaar) het volledige hypotheekbedrag aflost. Met het inkorten naar twintig jaar zal de premie stijgen naar € 398,90. Dit komt doordat er in een kortere tijd € 100.000,- gespaard moet worden. Het gaat hier dus om een verhoging van € 246,08 per maand.

Met deze informatie kan ik de twee scenario’s naast elkaar zetten.

 Zonder inkorten  Met inkorten   
JaarPremie per jaarRente 4,8%Premie per jaarRente 4,8%
1-71.833,844.800,-1.833,844.800,-
8-201.833,844.800,-4.786,804.800,-
21-301.833,844.800,-0,-0,-
Totaal55.015,20144.000,-Totaal75.065,2896.000,-
Totaal199.015,20Totaal171.065,28
met HRA140.263,20met HRA131.897,28
Verschil bruto-27.949,92
Verschil netto-8.365,91

Doordat de looptijd verkort, betalen wij tien jaar lang geen premie en rente. Dit levert ons een voordeel van ongeveer € 8.300,- op over de gehele looptijd van dertig jaar. Wanneer je de betalingen in een grafiek zet, wordt het verschil in verloop nog duidelijker.

Bij een looptijd van 30 jaar:

Met inkorten wordt het dus:

De totale kosten zullen de komende dertien jaar flink hoger zijn, maar over de gehele looptijd is het resultaat positief.

Wat gebeurt er als de rente verandert?
In 2020 loopt onze rentevaste periode af. Omdat de rente van de lening hetzelfde is als op het spaargedeelte van de verzekering, heeft een rentewijzing ook effect op de premie. Het is mogelijk om te voorspellen wat de scenario’s zullen zijn bij een aanzienlijke rentewijzing. Hieronder twee grafiekjes bij twee verschillende rentewijzineng na tien jaar. Ik neem hierbij een nieuwe rentevaste periode van tien jaar omdat dat het minste risico met zich meebrengt in het kader van de bandbreedte.

Als de rente daalt naar 1,5%

In dit scenario zal de te betalen rente aanzienlijk dalen en de premie stijgen. Het voordeel van inkorten wordt minder omdat het voordeel van de HRA deels wegvalt. Wanneer ik deze uitkomsten vergelijk met een looptijd van dertig jaar met dezelfde rentewijziging, dan scheelt het inkorten van de verzekering netto; € 4.700,-.

Als de rente stijgt naar 6,0%

In dit scenario gebeurt precies het tegenovergestelde. De premie daalt en de rente stijgt. Door de HRA is dit scenario netto gunstiger. Wanneer ik deze uitkomsten vergelijk met een looptijd van dertig jaar met dezelfde rentewijziging, dan scheelt het inkorten van de verzekering netto; € 13.100,-. In alle gevallen lijkt het dus gunstiger om de verzekering in te korten dan niets doen.

En de adviseur dan?
Waarom had de adviseur het dan over € 22.000,- meer betalen? Ik kwam dat getal nergens tegen. Ik heb het hem gevraagd en hij moest er een weekend over slapen voor hij kon toegeven dat het toch anders zat. Hij had het alleen over de te betalen premie over dertig jaar. Dat getal blijkt eigenlijk € 2.000,- euro lager te zijn. Dat er tien jaar geen rente betaald hoeft te worden was blijkbaar niet interessant?

Ik krijg van dit soort “advies” echt de kriebels. Ik heb sterk het vermoeden dat hij wist dat het advies over de telefoon aan alle kanten rammelde en het daarom belangrijk vond om via de mail expliciet te melden dat hij geen advies heeft gegeven. In de toekomst geen producten meer van deze meneer.

Inkorten of laten staan?
Ik zal de voor-en nadelen van het inkorten even op een rijtje zetten.

Nadelen;

  • De maandlasten gaan met € 246,08 omhoog
  • Het fiscale voordeel van deze “gunstige lening” verdwijnt na 2030
  • Het extra geld zit dertien jaar vast in het verzekeringsproduct.

Voordelen;

  • Netto voordeel na dertig jaar tussen de vijf en vijftienduizend euro (eventueel meer)
  • Minder afhankelijk van besluiten omtrent HRA
  • Tien jaar eerder vrij van betaalverplichtingen voor dit product
  • Eventueel; eigen woningforfait aftrekbaar indien wij volledig hebben afgelost
  • Het geld zit minder lang vast in het verzekeringsproduct.

Ik heb al eerder beschreven dat als ik nog een keer zou mogen kiezen ik niet voor dit product zou gaan. Aanpassingen zijn lastig en de looptijd is erg lang. Daarnaast is er een grote kans dat de HRA de komende 23 jaar verder versobert waardoor het voordeel van deze hypotheekvorm afneemt.

De maandlasten zijn voor ons goed te dragen. Dat het geld “in de stenen” (of in dit geval in de verzekering) zou zitten is geen bezwaar. Wij zien het juist als een heel veilige investering voor de toekomst. Geld dat wij nu investeren hoeven we in de toekomst niet te lenen. En daarbij; als we niet zouden inkorten staat het geld nog tien jaar langer vast.

Bij ons doel van meer (financiele) vrijheid past geen rigide betalingsschema van dertig jaar. Onze wens is om zo min mogelijk leningen te hebben en het inkorten van deze verzekering lijkt daarbij te passen. Met een eventuele extra inleg of aflossing kan het maandbedrag alleen nog maar naar beneden. Dus jullie raden het al; we accepteren de offerte!

Wij kijken er naar uit om over dertien jaar helemaal hypotheekvrij te zijn!

Inkorten spaarhypotheek (2)
Share
Getagd op:                                        

9 gedachten over “Inkorten spaarhypotheek (2)

  • 11/02/2017 om 08:28
    Permalink

    Goed uitgewerkte besluitvorming! Versneld aflossen is vooral een gevoel van vrijheid en onafhankelijkheid. Indien je deze ook nog kan onderbouwen met positieve cijfers is de voldoening dubbel groot.

    Nog twee extra onderbouwingen die wij in het versneld aflossen van onze hypotheek (met een nog hoger percentage) hebben meegenomen:

    Het geld voor de extra aflossing had ook in een andere investering kunnen worden belegd, maar hier haal je gegarandeerd 4,8%

    Hoe is jullie financiële situatie over 13 of 23 jaar? Werken in het onderwijs is waarschijnlijk redelijk baanzeker, maar wat als één van jullie zonder werk komt te zitten over bijvoorbeeld 18 jaar? Eind 40, opgroeiend kind met evt studie. Dan ben je blij dat je maandlasten al een stuk lager zijn.

    Beantwoorden
    • 11/02/2017 om 08:51
      Permalink

      Inderdaad erg goeie punten en de baanzekerheid is misschien wel hoog, maar de vrijheid om rond de midlife iets anders te ondernemen is het volgens ons zeker waard!

      Beantwoorden
  • 11/02/2017 om 10:54
    Permalink

    degelijk verhaal! Als je inkort naar 20 jaar, en de rentevaste periode loopt na 10 jaar af, dan maakt het inderdaad erg weinig uit wat de nieuwe rente wordt.
    Wat ik me afvroeg: wat ben je van plan met de annuitaire hypotheek: meestal is het verstandig als alle hypotheekproducten ongeveer tegelijk aflopen, zodat je meteen kan profiteren van wet hillen. Verwacht je dat je de annuitaire hypotheek ook met 10 jaar kan inkorten?

    Beantwoorden
    • 11/02/2017 om 11:33
      Permalink

      We hebben naast de spaarhypotheekverzekering een aflossingsvrije hypotheek. Deze zijn we al langer aan het aflossen. Huidige saldo is 31.000,-. Deze zijn we met de aflossingen die wij nu maandelijks doen in ongeveer 4 jaar kwijt. Door dit product zitten we dus onnodig lang aan een hypotheek vast. We kunnen eventueel na een looptijd van 15 jaar kijken of het mogelijk is om het af te kopen. Maar misschien zijn we in de tussentijd wel verhuisd en ziet de situatie er weer heel anders uit. We gaan het zien….

      Beantwoorden
    • 11/02/2017 om 22:56
      Permalink

      Zo, dat is nog eens mooi nieuws! Dit wist ik nog niet, fijn dat ze de tijdsklemmen helemaal gaan afschaffen. Ik wist dat het bij een verhuizing mogelijk was, maar dit is wel zo eerlijk. Het lijkt mij een strategische zet om de weg vrij te maken voor het versnelt afschaffen van de HRA. (Iets waar ik trouwens een voorstander van ben). Dit geeft ons over drie jaar mooie opties om te overwegen, voor nu laat ik de verzekering met 4,8% zitten. Maar als de rentes over drie jaar nog laag zijn, zie ik kansen om er sneller vanaf te komen. Bedankt voor de tip!

      Beantwoorden
  • 14/02/2017 om 05:38
    Permalink

    Netjes uitgewerkte blog met plaatjes en onderbouwing!

    Paar dingetjes:
    -Wordt de orv bij jullie niet lager door het inkorten, de spaarpot bouwt zich sneller op dus het
    risico in tijd wordt ook minder. Leeftijd speelt ook een rol?
    -Je gaat uit van een situatie van 30 jr. , ook als je de looptijd inkort naar 20 jr. de ene keer met 1,5%
    en de andere keer met 6%. Wat ik me afvraag is of het plaatje wijzigt als ook de rente van jr.
    20-30 anders wordt (1,5 en 6)?
    -Zelf zitten wij aan het einde van onze spaarhypotheek en zouden we de looptijd nog een keer in kunnen korten, maar dat levert minder op vanwege de sterk renderende spaarpot de laatste jaren.
    -Ook raad ik altijd aan om de looptijd van je spaarhypotheek in te korten tot aan de laatste rentevaste periode, want als je de laatste paar jaar van je spaarhypotheek geconfronteerd wordt met een lage rente gaat je dat netto meer kosten.

    Beantwoorden
    • 14/02/2017 om 09:32
      Permalink

      Hallo Anton,

      De reacties op jouw vragen:
      – Wordt de orv bij jullie niet lager door het inkorten, de spaarpot bouwt zich sneller op dus het risico in tijd wordt ook minder. Leeftijd speelt ook een rol?

      Omdat wij een spaarhypotheekverzekeringsproduct hebben, dit de ORV integraal in de premie. Dat wil zeggen dat wij deze niet apart betalen. Wanneer het gespaarde bedrag stijgt (per 10.000,-) zal ORV dalen en als wij ouder worden stijgt de premie. Dit maakt het ook zo lastig om schattingen te maken voor de te betalen premie en moeten wij bij elke wijziging eerst een offerte opvragen voor een exact premiebedrag.

      Je gaat uit van een situatie van 30 jr. , ook als je de looptijd inkort naar 20 jr. de ene keer met 1,5% en de andere keer met 6%. Wat ik me afvraag is of het plaatje wijzigt als ook de rente van jr. 20-30 anders wordt (1,5 en 6)?

      Het plaatje zal niet anders worden omdat je in het plaatje alleen het ingekorte scenario ziet en tussen 20-30 zijn de bedragen altijd nul. Het bedrag dat ik geef van het voordeel van inkorten is als de rente de laatste 20 jaar hetzelfde blijft. Ik heb voor mijzelf wel zitten spelen met verschillende scenario’s, maar netto blijft er een positief bedrag uitkomen. (tenzij de rente gigantisch stijgt (boven de 10%) en de hypotheekrenteaftrek blijft bestaan zoals hij nu is).

      Zelf zitten wij aan het einde van onze spaarhypotheek en zouden we de looptijd nog een keer in kunnen korten, maar dat levert minder op vanwege de sterk renderende spaarpot de laatste jaren.

      Als ik het mij goed herinner las ik dat je nog maar 1 jaartje hoeft? Wel een lekker vooruitzicht! Ik verwacht ook dat wij de rit moeten gaan uitzitten op het eind. Ik denk dat ik voor de lagere maandlasten nog wel een paar keer extra zal gaan aflossen. Maar dat zal ik over drie jaar opnieuw moeten berekenen.

      Ook raad ik altijd aan om de looptijd van je spaarhypotheek in te korten tot aan de laatste rentevaste periode, want als je de laatste paar jaar van je spaarhypotheek geconfronteerd wordt met een lage rente gaat je dat netto meer kosten.

      Bedankt voor de tip. Over drie jaar stopt onze huidige rentevaste periode. Dan kunnen wij hem tot het eind van de looptijd vastzetten (of afkopen, zie tip van rijk genoeg). Het zou zuur zijn als we door renteschommelingen over onze bandbreedte gaan.

      We gaan het zien!

      Beantwoorden

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *