Met behulp van vier soorten gegevens wordt een schatting gemaakt van de waarde van uw huis op dit moment. Ook is het mogelijk om een geschatte waardeontwikkeling over dertig jaar te bekijken.

Uw gegevens

  1. Basisgegevens als de aanschafwaarde van het huis en datum van overdracht
  2. De indexcijfers van het CBS voor bestaande koopwoningen
  3. Een inschatting van de onderhoudskosten van het huis
  4. Gegevens van grote verbouwingen en groot onderhoud

Hoe nauwkeurig is de tool?

Er zijn natuurlijk nog veel meer indicatoren aan te wijzen die de waarde van een woning kunnen bepalen. Denk aan veranderingen in- of populariteit van de buurt of straat. Ook het soort woning of karakteristieke eigenschappen bepalen de waardeontwikkeling. Daarnaast is de waarde van een woning vaak “wat de gek er voor geeft”. Ik geloof dan ook niet dat ik met de tool een perfecte inschatting kan maken. Maar de site heet niet voor niets “dromer”.

“Op de seconde nauwkeurig”

Tijdens het coderen van de tool was ik nieuwsgierig naar de waardeontwikkeling per dag. Om mijzelf een uitdaging te geven, wilde ik kijken of het mogelijk was om Excel op de seconde nauwkeurig een berekening te laten maken. Het was een leuke puzzel om op te lossen. Het is natuurlijk compleet zinloos om op de seconde nauwkeurig een uitkomst te krijgen van een ruwe schatting. Het is dan ook belangrijk om de uitkomst van de tool niet te serieus te nemen.

Druk op het onderstaande logo om het bestand te downloaden.

Handleiding

Het bestand bestaat uit drie tabbladen:

  1. Invoer
  2. Grafieken
  3. Berekeningen

1. Invoer
Op dit tabblad zal je de witte velden moeten invoeren. Met deze gegevens worden de overige velden berekend.

Basisgegevens
De eerste twee velden aanschafwaarde huis en jaar van aanschaf spreken voor zich.

 

Index cijfers van het CBS
Het ingevoerde jaartal voor aankoop geeft de startdatum voor deze tabel. Let op! De als voorbeeld ingevoerde indexcijfers zijn vanaf 1-2010. Wanneer je een nieuw jaartal opgeeft zullen de ingevoerde indexcijfers dus niet meer kloppen.

Er zijn bij het CBS verschillende cijfers op te vragen. Het is mogelijk om naar de landelijke cijfers te kijken (deze komen elke maand uit) of regionaal te kijken (per kwartaal of jaarlijks). De verschillende regio’s zijn; landsdelen, provincies of vier grootste gemeenten. Als je de cijfers voor jouw regio gebruikt, zorgt dit voor een betere schatting dan de landelijke (maandelijkse) cijfers.

Het voordeel van maandelijkse cijfers is dat het beter duidelijk wordt hoeveel de prijzen fluctueren binnen een jaar. Dit is dan ook zichtbaar in de grafieken. Wanneer je kiest voor kwartaal of jaarcijfers zal dit minder zichtbaar zijn in de grafieken. De keuze zal niet of nauwelijks effect hebben op de uitkomst. Dit komt omdat de jaarcijfers gebaseerd zijn op dezelfde kerngetallen.

Wanneer je ervoor kiest om alleen jaar- of kwartaalcijfers op te geven. Dan is het wel belangrijk om de overige velden leeg te maken.


Het is mogelijk om de cijfers van het CBS te downloaden van de website en vervolgens te “knippen en te plakken”. Hieronder staat een stappenplan hoe je dat kan doen.

Gegevens van het CBS plakken en kopiëren.

Stap 1; Klik op de link voor landelijke of regionale cijfers in de rekentool.

Stap 2; Klik op “pas selectie aan” op de site van het CBS. 

Stap 3; selecteer de gegevens die voor jou van toepassing zijn;


Kies als onderwerp de prijsindex bestaande koopwoningen en vervolgens de regio en perioden die voor jou van toepassing zijn.

Stap 4; klik op downloaden om een Excelbestand te krijgen met de geselecteerde gegevens.

Met het verkregen Excelbestand is het een kwestie van knippen en plakken.


 

Overige gegevens
De index in de maand van aanschaf kan je opzoeken in de tabel hiernaast, maar pas nadat je de cijfers van het CBS hebt overgenomen.

Bij “schatting waardevermeerdering (%)” kan je een inschatting maken van de ontwikkeling van de algehele woningmarkt in procenten. Deze informatie wordt gebruikt om een inschatting te maken van de waardeontwikkeling in de toekomst. In een gezonde markt is dit ongeveer hetzelfde als de inflatie. Maar op dit moment is daar geen sprake van. Dit percentage hoeft je niet in te vullen. Wanneer je dit vak niet invult wordt de gemiddelde waardeontwikkeling van de afgelopen jaren genomen dat jij het huis in bezit had.

“Afschrijving onderhoud (0,5 – 1,0 % is normaal)” is een percentage wat je naar eigen inzicht kan aanpassen. Een woning heeft altijd onderhoud nodig. Vaak wordt er uitgegaan van een onderhoudsbudget van 1% van de waarde van het huis. Het lijkt misschien veel, maar het is zeer goed denkbaar dat een huis van 2,5 ton in dertig jaar uit zichzelf €25.000,- minder waard wordt als je er niets aan doet.

Bij “Gemiddelde kosten klein onderhoud jaarlijks” kan je een inschatting maken hoeveel jij jaarlijks investeert aan klein onderhoud voor het huis. Dit kan gaan om kleine reparaties, schilderwerk, aanschaf van gereedschap of het bijhouden van de tuin. Ook het inschakelen van hulpdiensten als loodgieters en reparaties aan inbouwapparaten kan gezien worden als klein onderhoud. Hoe hoger dit bedrag hoe beter het huis “onderhouden” wordt.

Verbouwing/ groot onderhoud
Naast klein onderhoud is groot onderhoud ook noodzakelijk. Denk aan het vernieuwen van een dak of het plaatsen van een nieuwe ketel. Het kan ook zijn dat u een nieuwe keuken of badkamer heeft geplaatst. In deze tool is het mogelijk om tien verschillende verbouwingen of groot onderhoud in te voeren. De eerste vier invulvelden “Naam, Kosten, Jaar en Maand” spreken voor zich. Onderhoud of verbouwingen leveren niet voor altijd meerwaarde op. Na een aantal jaar moet dezelfde klus opnieuw worden uitgevoerd. In het vak “Geschatte aantal jaren afschrijving” maak je een inschatting van het aantal jaar dat de aangebrachte verbetering opnieuw uitgevoerd moet worden of het onderhoud zijn toegevoegde waarde kwijt is geraakt. De tool is minder geschikt voor verbouwingen die tot meer woonoppervlak of hebben geleid. De vergroting van het woonoppervlak en de daarbij komende waardestijging zal nauwelijks afnemen naarmate de tijd verstrijkt. Je zou in een dergelijk geval een zeer lange afschrijvingsperiode kunnen opgeven. Het zelfde telt natuurlijk voor duurzame verbeteringen als bijvoorbeeld spouwmuurisolatie.

WOZ waarde
De laatste tabel kan leeg gelaten worden. De WOZ waarden over de verschillende jaren heen worden niet gebruikt voor de berekening. Ik heb deze mogelijkheid wel gegeven omdat de WOZ waarde meestal “achter de feiten aanloopt”. Maar het is wel interessant om te zien of de gemeente eenzelfde inschatting van de waarde maakt en wanneer deze teveel uit de pas loopt, is het misschien tijd om bezwaar aan te tekenen.

2. Grafieken
Op deze pagina staan een aantal kerncijfers van dit moment en deze spreken voor zich. In de eerste grafiek worden drie lijnen weergegeven. De WOZ waarde, de waardeontwikkeling volgens de index en de waardeontwikkeling wanneer er rekening gehouden wordt met onderhoud en verbouwing.

Daaronder staat een grafiek een weergave van de woningmarktindex.

3. Berekeningen
Op het laatste tabblad staan de berekening die gebruikt worden om tot de eindgetallen en grafieken te komen. Op deze pagina is terug te lezen wat de prijsontwikkeling per jaar, maand en dag is. Voor de “Excel geeks” onder ons misschien interessant om naar de formules te kijken. Ik geloof best dat er manieren zijn om de formules te stroomlijnen. Maar veel van die manieren heb ik pas geleerd toen de formules af waren. Ik heb niet meer de moeite genomen om de boel te optimaliseren. Maar tips zijn altijd welkom.

Disclamer: ik heb geen wiskundige achtergrond, geen programeer of ICT (werk)ervaring, geen economische opleiding. Ik ben een amateur die met “common sense” deze tool in elkaar geknoeid heeft. Feedback is welkom “But be gentle” :).

Ik ben benieuwd naar jullie uitkomsten, valt het eindbedrag mee of tegen?

2 gedachten over “Geschatte waarde woning

  • 28/01/2017 om 22:30
    Permalink

    Mooi kluswerk! Jammer van dat indexcijfer-verhaal, dat verlaagt de gebruiksvriendelijkheid aanzienlijk. Is het niet mogelijk om de hele indexlijst ergens neer te zetten als lookup table, waarna je alleen maar de aanschaf jaar en maand hoeft op te geven, waarna je met functies als LOOKUP(ZOEKEN) en OFFSET(VERSCHUIVING) de juiste tabel bij je huis kweekt? Succes!

    Beantwoorden
    • 29/01/2017 om 01:36
      Permalink

      Bedankt voor je reactie, ik snap dat het bewerkelijk is om de indexcijfers over te nemen. Maar doordat deze elke maand bijgehouden worden is dit voor mij niet te doen. Dit zou betekenen dat ik dit bestand elke maand of kwartaal moet bijhouden. Daarnaast gaat het over meerdere regio’s, dus meerdere lijsten. Gelukkig is het mogelijk om de gegevens van het cbs te exporteren naar cvs. Deze lijsten zijn met een simpele copy paste over te nemen. Ik zal hiervoor een stukje bijvoegen in de handleiding. Bedankt voor de tip!

      Update: stappenplan voor het overnemen van de cijfers is toegevoegd.

      Beantwoorden

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *