Een spaarhypotheek is een fantastisch product. Je haalt het maximale uit je hypotheekrenteaftrek terwijl je toch aan het einde van de looptijd volledig aflost. Van alle hypotheekvormen komt de spaarhypotheek in veel gevallen als beste uit de bus.

Toch hebben wij besloten om spaarhypotheek (€100.000,-) na negen jaar om te zetten naar een simpele lineaire hypotheek.  Waarom wij dat hebben gedaan, leg ik hieronder uit.

 

Spaarhypotheek beperkt de vrijheid
De voornaamste reden voor onze spaar- en aflosdrang is het nastreven van een zo groot mogelijke vrijheid. Een spaarhypotheek doet het tegenovergestelde en zorgt juist voor zekerheid. Het maandbedrag varieert nauwelijks en je bent zeker van het opbouwen van kapitaal. Doordat je niet aflost op de hypotheek maak je optimaal gebruik van de hypotheekrenteaftrek.   

Om ervoor te zorgen dat de spaarhypotheek niet werd ingezet als gesubsidieerd spaarproduct is er door de overheid de “maximale bandbreedte” bedacht. Dit moest ervoor zorgen dat je gedurende de looptijd bleef sparen.

Ook was er tot vorig jaar de regel dat je minimaal vijftien tot twintig jaar moest sparen om het gespaarde geld onbelast te houden. De zogenaamde tijdklem. Gelukkig is deze laatste regel vorig jaar komen te vervallen.

Naast de fiscale regelgeving, hadden we ook te maken met de regels van de verzekeraar. Zo liepen procedures voor extra aflossen altijd via tussenpersonen en hebben we ervaren dat verschillende procedures (zoals het verkorten van de looptijd) maanden kon duren. Ook zaten wij vast aan een verplichte overlijdensrisicoverzekering en zogenaamde poliskosten.

 

Wat waren de extra kosten van de spaarhypotheek?
De kosten van de spaarhypotheek waren niet makkelijk te doorgronden. Na verschillende aanvullende vragen en een heuse klachtenprocedure kwam ik erachter hoe het allemaal zat.

Elke maand betaalden we een deel aan advieskosten. We wisten natuurlijk wel dat onze adviseur provisie kreeg, maar wat ons verbaasde was dat deze provisie gedurende de looptijd veranderde. Zo ging de provisie na het inkorten van de looptijd van € 3,05 euro p/m naar € 22,73 p/m. Omdat we hier helemaal niet over geïnformeerd waren, na een klachtenprocedure hebben we dit terug weten te draaien. Maar ik blijf verontwaardigd over het feit dat ze het geprobeerd hebben.

Naast de advieskosten werd er maandelijks € 10,- aan zogenaamde poliskosten in rekening gebracht. Met een looptijd van 360 maanden betaalden we als klant toch € 3.600,- aan de verzekeraar voor, tja.. voor wat eigenlijk? De tussenpersoon doet immers al het werk.

Omdat het een verzekering is, hoort er natuurlijk ook een overlijdensrisicoverzekering bij. Deze is verplicht en gekoppeld aan het spaarproduct. Je betaalt een verzekeringspremie voor de totale lening min de waarde van het spaardeel. Ik heb al eerder beschreven hoe dit werkt. Elke maand is de premie dus anders, maar gemiddeld kwam het neer op ongeveer € 5,- p/m.

Naast deze verplichte kosten werden er bij elke wijziging administratiekosten gerekend: € 50,- voor elke extra aflossingen of bijstorting en € 100,- voor het inkorten of afkopen van de verzekering.

 

 

Wat is goedkoper, spaarhypotheek houden of afkopen?
Nadat onze adviseur voorstelde om de spaarhypotheek af te kopen en te vervangen door een lineaire hypotheek, hebben we hem een offerte laten maken. Toen de offerte deze week op de mat viel, ben ik natuurlijk meteen aan het rekenen geslagen.

Dit was het voorstel:

– De spaarhypotheek wordt een lineaire hypotheek met dezelfde looptijd (nog 11 jaar), rente (4,8%).
– Het opgebouwde spaarsaldo (ongeveer € 22.000,-) wordt direct afgelost op de hoofdsom.
– in 2020 loopt de rentevaste periode gewoon af en we ontvangen dan een nieuw rentevoorstel.
– Advies- en oversluitkosten € 300,-.
– € 100,- administratiekosten voor de verzekeraar.

In totaal kost het afkopen ons dus € 400,-. Naast dit bedrag gaan we naar een lineaire hypotheek die over de hele looptijd duurder zal zijn als een spaarhypotheek. We profiteren immers niet meer optimaal van de hypotheekrenteaftrek. Als je dit allemaal op een rijtje zet, lijkt het helemaal niet zo’n goede deal.

 

 

De vergelijking
Om een goed beeld te krijgen van de totale kosten, heb ik een vergelijking gemaakt tussen netto lasten van de nieuwe lineaire hypotheek en de spaarhypotheek. Dit heb ik voor twee scenario’s uitgewerkt. Een scenario waarbij we alleen de hypotheek omzetten en één waarbij we maximaal aflossen.

In beide scenario’s doe ik twee aannames

– De nieuwe rente wordt 2,5%
Nee, ik heb geen glazen bol. Dit is een inschatting op basis van de huidige rente. Omdat we volgend jaar voor een korte rentevaste periode zullen kiezen en het hypotheekbedrag relatief laag is, verwacht ik volgend jaar een laag rentevoorstel.

– De WOZ en eigenwoningforfait blijven hetzelfde als in 2018
Het eigenwoningforfait zal in realiteit op basis van de WOZ waarde stijgen (of dalen). Maar daar heb ik in de onderstaande scenario’s geen rekening mee gehouden. Dit heeft wel invloed op de hypotheekrenteaftrek.

 

 

Scenario 1;
Omzetten naar lineair en niets extra aflossen
In de onderstaande grafiek heb ik de maandelijkse netto kosten weergegeven van de spaarhypotheek en de lineaire hypotheek.

Wat meteen opvalt, is de rare knik in 2020. Dit heeft te maken met het aflopen van de rentevaste periode in april 2020. In 2020 ontvangen we dus minder hypotheekrenteaftrek terwijl we de eerste maanden nog wel een hoge rente betalen.

Daarnaast zie je heel goed dat de kosten van de spaarhypotheek ongeacht de rentestand stabiel blijven. Bij de lineaire hypotheek heb je in het begin meer kosten dan op het einde.

In de onderstaande grafiek is goed te zien dat de lineaire hypotheek over de gehele looptijd de duurdere optie is.

In totaal zal in dit scenario de spaarhypotheek € 89.153,- kosten en de lineaire hypotheek € 90.039,-. Hier zitten de kosten voor het afkopen van de verzekering bij in. Dit is een verschil van € 886,- in het voordeel van de spaarhypotheek. Volgens de berekeningen geen verstandige keuze dus.

 

 

Scenario 2;
omzetten naar lineair en maximaal aflossen

In dit scenario lossen we jaarlijks € 10.000,- af. Zowel op de spaarhypotheek als op de lineaire hypotheek. Omdat je bij de spaarhypotheek € 50,- aan administratiekosten kwijt bent heb ik ervoor gekozen om met halfjaarlijkse aflossingen te werken. Bij de lineaire hypotheek wordt maandelijks extra afgelost.

In de bovenstaande grafiek zien we dezelfde “knik” in 2020 als bij scenario 1 vanwege de nieuwe rente. Ook is goed te zien dat de lineaire hypotheek na 2024 afgelost is en de extra aflossingen bij de spaarhypotheek stoppen in 2023. Dit komt door de verplichte bandbreedte. Het laatste stukje hypotheek wordt niet afgelost en blijft doorlopen tot het einde van de looptijd.

Als we dan gaan kijken naar de totale kosten, dan ziet het er zo uit:

Hierboven is goed te zien dat het aflossen in combinatie met de lineaire hypotheek over de lange termijn de goedkoopste optie is. Daarbij moet wel gezegd worden dat het omslagpunt pas in halverwege 2028 ligt. De totale kosten voor de spaarhypotheek zijn in dit geval € 88.257,-. Voor de lineaire hypotheek € 84.123,-. Een verschil van € 4.144,- in het voordeel van de lineaire hypotheek!

 


Computer says yes!

Met ons plan om zo snel mogelijk van onze hypotheek af te zijn, lijkt het dus verstandiger om afscheid te nemen van onze spaarhypotheek en voor de nieuwe lineaire hypotheek te gaan. Maar er zijn nog wel een aantal onzekerheden en zorgpunten.

Volgend jaar kan de hypotheekrente aanzienlijk hoger komen te liggen dan mijn voorspelling van 2,5%. Met een hogere rente zal het voordeel van de lineaire hypotheek afnemen. Daar staat natuurlijk tegenover dat een lagere rente in het voordeel is van de lineaire hypotheek.

Ook is het belangrijk om op te merken dat onze lasten in eerste instantie zullen stijgen. Het voordeel wordt pas op lange termijn behaald. Ook is het nog maar de vraag of we dit jaar de beoogde extra aflossing van 10.000,- zullen halen.

 


Geld niet het enige motief
Hoewel het volgens mijn berekeningen verstandig lijkt om deze keuze te maken, zijn er nog meer redenen waarom wij ervoor gekozen hebben om de spaarhypotheek af te kopen namelijk voor meer vrijheid!

Eindelijk een simpel financieel product zonder moeilijke fiscale consequenties en regels. Geen ellenlange procedures voor simpele wijzigingen als aflossingen. Geen frustratie meer over ondoorzichtige, overbodige kosten. Geen contract meer met de verzekeraar die zijn best doet om bestaande klanten zoveel mogelijk in het duister te laten.

Heerlijk om vanaf volgende maand weer dalende maandlasten te hebben! En fantastisch natuurlijk om het vooruitzicht te hebben om in 2025 (of eerder) helemaal hypotheekvrij te zijn.

Spaarhypotheek afgekocht
Share
Getagd op:                                                                                                                                                    

17 gedachten over “Spaarhypotheek afgekocht

  • 23/02/2019 om 07:17
    Permalink

    Mooie berekeningen en mooi besluit. Ik wil in de loop van het jaar ook eens gaan kijken naar onze spaarhypotheek. Het blijft inderdaad een inflexibel onding 😃

    Beantwoorden
    • 23/02/2019 om 21:58
      Permalink

      Bedankt! Inflexibel, maar in veel gevallen wel voordelig. Best een lastige combinatie.

      Mooie nieuwe site trouwens!

      Beantwoorden
  • 23/02/2019 om 08:11
    Permalink

    Mooie analyse! Bij mijn spaarhypotheek betaal ik geen provisies, aanpassingskosten, en ik kan zelfs de orv opzeggen. Jou spaarhypotheek klinkt een beetje woekerpolis achtig.
    Heb je meegenomen dat de HRA versneld wordt afgebouwd? Hierdoor is het belastingvoordeel van de spaarhypotheek minder gunstig.

    Beantwoorden
    • 23/02/2019 om 21:44
      Permalink

      Een beetje? 😛 In mijn berekeningen heb ik het afbouwen van de HRA niet meegenomen. Ik ga er overigens wel van uit dat de HRA geen lang leven meer zal hebben en dus versneld afgebouwd gaat worden. Allemaal in het voordeel van de simpele hypotheek.

      Beantwoorden
  • 23/02/2019 om 08:38
    Permalink

    Zeer goed nagedacht en soms kan gemak net ietsje meer kosten. Frustraties kosten geen geld, maar wel heel veel energie.

    Heb je er ook aan gedacht om de rentevaste periode nu al open te breken ipv te wachten tot 2020? Het zijn maar ongeveer 14 maanden, dat kunnen de kosten niet zijn. Je bespaard wel een aanzienlijk percentage per maand.

    Beantwoorden
    • 23/02/2019 om 21:52
      Permalink

      Ik heb al eens eerder een dergelijke berekening opgevraagd. Maar als je aan het aflossen bent, is er geen voordeel. Je betaalt het renteverschil toch. Het enige voordeel is dat je zeker bent van een huidig rentepercentage. Ik zie om mij heen dat de banken er nog wel vertrouwen in hebben dat de rente nog wel even laag blijft. (voor lang vastzetten vragen ze maar een relatief kleine opslag). Maar het blijft een gok natuurlijk.

      Misschien als we maximaal hebben afgelost voor dit jaar, dat we dan een offerte opvragen. Maar vooralsnog wacht ik rustig af.

      Beantwoorden
  • 23/02/2019 om 09:27
    Permalink

    Interessante analyse! Ik heb zelf een hypotheek die door de overname van Delta Lloyd bij NN terecht is gekomen. Ik begreep dat later dit jaar mogelijk de voorwaarden worden aangepast zodat ik ook een correctie krijg op de risicoopslag i.v.m. een lagere LTV. Wellicht is dat ook het moment om nog eens goed naar onze spaarhypotheek te kijken.

    Beantwoorden
    • 23/02/2019 om 21:54
      Permalink

      Helaas maakt het rentepercentage helemaal niet zoveel uit voor de netto lasten van een spaarhypotheek. Maar als je toch een hele lage rente krijgt en wilt aflossen, kan je best op de lange termijn goedkoper uit zijn.

      Beantwoorden
  • 23/02/2019 om 11:41
    Permalink

    Leuk om te lezen! Ik zou precies hetzelfde gedaan hebben, alleen al vanwege de vrijheid. Veel lekkerder dat je extra kunt aflossen wanneer je wilt! En dat voordeel aan het eind is natuurlijk ook leuk.

    Beantwoorden
  • 24/02/2019 om 10:04
    Permalink

    Als je toch van plan bent af te lossen is een annuïteiten hypotheek voordeliger. Dan heb je voor zolang het duurt ook nog de maximale hypotheekrente aftrek. Als het je lukt binnen 20 jaar je hele hypotheek af te lossen (binnen een looptijd van 30 jaar) is annuïteit goedkoper dan lineair. Reken maar eens uit.

    Beantwoorden
    • 24/02/2019 om 13:12
      Permalink

      Ik denk dat je een rekenfoutje maakt. Bij een annuïteit betaal je meer rente over de looptijd, dus ben je duurder uit. Je wordt niet rijker van meer hypotheekrenteaftrek, net zo min als je rijk kan worden van statiegeld.

      Als je toch denkt dat dit kan; wil ik het graag een keer voorrekenen en een blogje aan wijden. Maar dan wil je wel vragen naar het scenario dat jij voor ogen hebt. Wat is het aflosschema?

      Beantwoorden
  • 24/02/2019 om 17:05
    Permalink

    Is het bij jullie niet mogelijk om over te stappen naar aflossingsvrij? Wij hebben net door de hypotheker laten berekenen wat het kost om onze spaarhypotheek die nog 25 jaar loopt met 4,5% rente over te sluiten naar andere verstrekker. We hebben nu voorstel waar we van 400 netto naar 87 euro netto gaan. ( is nu lage rente )
    Wel boeterente en notariskosten( geen taxatie omdat het nog maar om 80.000 euro gaat ) maar gedeelte kosten kan je weer opvoeren bij belasting. Plan is om dit binnen 3-7 jaar af te lossen. Dit is beter dan nog zo lang “vast” te zitten aan stomme bank 🙂

    Beantwoorden
    • 24/02/2019 om 17:28
      Permalink

      Goed plan! Een aflossingsvrije hypotheek of lineair had voor ons niet veel uitgemaakt. Het verschil zit hem in de verplichte aflossing van een lineaire hypotheek, maar als je toch al af wil lossen ben je met lineair beter af.

      Voorbeeld: 10% boetevrij aflossen bij een aflossingsvrije hypotheek bij een ton is 10.000,-. Bij een lineaire komt daar de vaste aflossing bij op. Zo ben je dus eerder van de hypotheek af.

      Beantwoorden
  • 25/02/2019 om 17:31
    Permalink

    Wij zijn momenteel ook aan het kijken naar onze spaarhypotheek en er is ook nog de mogelijkheid van extra inleggen op de premie, bij ons ging de premie met een inleg van 5000 euro van 265 naar 226 euro/mnd. Bij een inleg van 10000 euro 191 euro. We moeten nog 15 jaar met 120.000 euro.

    Beantwoorden
  • 14/03/2019 om 13:57
    Permalink

    Goed dat je dit hebt gedaan. Ik ben het helemaal met je eens dat een spaarhypotheek een inflexibel onding is en zou in jouw situatie hetzelfde hebben gedaan.
    Onze situatie is iets anders: onze spaarhypotheek loopt al 25 jaar en de rente op het spaardeel (5,6% ) begint nu serieus aan te tikken. Daarnaast hebben wij nog een aflossingsvrije hypotheek, waar wij elke euro die we over hebben in dumpen. Met een beetje geluk en doorzettingsvermogen zijn wij rond 2026 hypotheekvrij.

    Beantwoorden

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.